הידעתם?

הידעתם? כתבה משפטית לחיים מאת עו"ד קרן לוי

לפניכם מידע משפטי בתחום המקרקעין שהנו גם "צידה" חשובה ומועילה לחיים:
כשרוכשים דירה מקבלן השאלה הכי חשובה שתשאלו לפני הכל : האם יש בנק מלווה המממן את פרויקט הבנייה? כלומר: האם יש "גב" כלכלי לקבלן? ללא בנק מלווה לא מומלץ להמשיך הלאה, העסקה לא בטוחה. הבנק ימציא ערבות בנקאית לרוכש ויבטיח את כספו.
רכשתם דירה מקבלן, מה הסכום המקסימלי שקבלן יוכל לגבות מכם בשלב הראשוני לפני המצאת ערבות בנקאית? לא יותר מ 7% ממחיר הדירה, ואם קבלן יגבה מכם יותר מ 7%, חובה להמציא ערבות בנקאית או בטוחה אחרת שתבטיח את כספכם.
כשרוכשים דירה יד 2 חשוב מאוד לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין : אשר יבדוק חריגות בנייה, שימוש חורג, זכויות בנייה והתאמה בין מה שקורה בשטח להיתר הבנייה. כך תוכלו לישון טוב בלילה!
אתם משלמים ארנונה נוספת על חריגות בנייה? מחסן שנבנה בלי היתר? מרפסת שנסגרה? חשוב שתדעו שאין זה פוטר אתכם מלהוציא היתר בנייה על החריגה ובכך להכשיר אותה כדין.
בניתם מחסן ללא היתר בנייה או כל מבנה אחר? אם תהיה הפקעה של המחסן או המבנה לטובת צורך ציבורי, לא תפוצו על ההפקעה מאחר ואין היתר.
לאיזה עבודה לא נדרש היתר בניה? שינוי פנימי של דירה שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין ואינו פוגע בשלד או ברכוש המשותף או בדירה אחרת. כלומר אפילו אם הפכתם דירה בת 4 חדרים לדירה בת 5 חדרים ונותרתם עם אותו השטח, אין צורך בהיתר בנייה. אך אם חילקתם דירה ל 2 דירות נפרדות, צריך היתר בנייה.
מזל טוב! חתמתם על הסכם מכר ורכשתם דירה? יום למחרת החתימה חשוב לרשום הערת אזהרה לטובתכם, מדוע? רישום הערה מונע מהמוכר לערוך עסקה נוגדת עם אדם אחר. אם לא תרשמו הערת אזהרה ויום למחרת המוכר ימכור את אותה הדירה לקונה אחר, אם הקונה השני יהיה תם לב וישלים את העסקה ברישום בטאבו, זכויותיו גוברות על זכויותיכם.
אבא מעביר לבנו דירה במתנה? הבן ייהנה ממס רכישה מופחת 1/3
בתקופת הקורונה פוטרתם והתקשיתם לשלם משכנתא? תוכלו לבקש מהבנק בקשה להקפאת משכנתא, הקפאת תשלומי המשכנתא לתקופה קצובה עד שתסדרו….
יש לכם תנאי משכנתא מצוינים על הדירה הישנה שלכם שאתם רוצים למכור והנכם רוכשים דירה חדשה, לא תרצו לאבד את תנאי המשכנתא- תוכלו לבצע "גרירת משכנתא"- משמע גרירת המשכנתא מהדירה הישנה לדירה החדשה [החלפת הנכס המשועבד בנכס אחר כערובה להחזרת המשכנתא].
אתם עוברים במשך 30 שנה בשביל מעבר של השכן והוא לא הביע התנגדות במכתב או באמצעות פירסום בעיתון במשך כל 30 השנים שהשתמשתם בשטח שלו? תוכלו לרשום זיקת הנאה בטאבו ולעגן את זכות השימוש שלכם בטאבו. כך שאם השכן ימכור בעתיד את שטחו לאדם אחר, זיקת ההנאה תחייב כל רוכש עתידי של המקרקעין.
אמא שלכם המבוגרת הנה דיירת מוגנת ומשלמת דמי מפתח? כשתלך לעולמה לאחר 120 שנה, מי רשאי לגור כדייר מוגן לאחר פטירתה? אם בן הזוג שלה חי עמה חצי שנה סמוך לפטירתה, הוא יהיה הדייר המוגן אחריה. ואם בן זוגה נפטר לפניה, ילדיה יחשבו כדיירים מוגנים אם התגוררו עמה שישה חודשים סמוך לפטירתה ולא היתה להם דירה אחרת בזמן הפטירה.
אתם גרים בבניין משותף ואחד מבני המשפחה שלכם הנו נכה האם תוכלו לעשות שינויים ברכוש המשותף כדי לבצע התאמות לנכותו? כל התאמה עבור נכה שלא פוגעת ברכוש המשותף וביכולת השימוש הסבירה של הדיירים האחרים, ניתן לבצעה אף בלי צורך בהסכמת הדיירים, למשל התקנת מאחז יד, חיספוס קל של הרצפה או שינוי בדלת הכניסה מבלי להגדיל את הפתח. אך התאמה שפוגעת ברכוש המשותף כגון הרחבת דלת או ביטול מדרגות כניסה, נדרשת הסכמת רוב לביצוע ההתאמה לנכה.
יש לכם נחלה במושב ותרצו להוריש אותה שווה בשווה לחמשת ילדכם? אז תדעו שלא ניתן על פי חוק להוריש בצוואה נחלה במושב ולחלקה בין יורשים, אלא החוק מחייב לבחור מראש ילד אחד כבן ממשיך.
ענפי עץ הלימון של השכן פונים לגינתכם? מה דינם של הלימונים לפי חוק המקרקעין? הלימונים שעל העץ הנם של השכן והלימונים שנשרו לגינתכם שלכם !!!
המידע אינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי
עו"ד קרן לוי, עו"ד בתחום המקרקעין.
054-6730280