זכויות הדיירים בתמ"א 38

זכויות הדיירים בתמ"א 38  
כתבה מאת עו"ד קרן לוי

מהי תמ"א 38 ? תמ"א 38 הנה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה. המספר 38 הוא פשוט המספר הסידורי שמקבלת כל תוכנית ארצית.
מדוע דחוף לטפל בנושא רעידת אדמה? מדינת ישראל ממוקמת באזור שבו התרחשו בעבר רעידות אדמה ועלולות להתרחש גם בעתיד. הן עלולות לגרום לפגיעות רבות בנפש ולהתמוטטות מבנים ותשתיות. הערכה מקובלת הנה שכל 80 שנה בממוצע מתרחשת באזורנו רעידת אדמה קטלנית.
אחת מדרכי המניעה היעילות ביותר היא חיזוק מבנים ישנים, דבר שיצמצם את הנזק לנפש ולרכוש.

על איזה מבנים חלה התוכנית? התוכנית מיועדת למבנים קיימים בישראל, בנייני מגורים מעל 2 קומות שניתן להם היתר בנייה לפני 1980. התוכנית אינה חלה על מבנים שאינם מאוישים או על מחסנים ואינה חלה על מבנים שנקבעו להריסה. לפי הערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה. עלות חיזוקם של המבנים והתאמתם לתקן הישראלי, גבוהה יחסית ומשכך נדרש מנגנון למימון העבודות.

מטרתה של תמ"א 38 להעניק תמריץ כלכלי לחיזוק המבנים, על-ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות [תוספות בנייה] ועל ידי קיצור הליכים בירוקרטים לקבלת היתרי בנייה, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.
בשל אי הנוחות הכרוכה בעבודות הבנייה והחיזוק של המבנים ובשל העלויות הגבוהות הכרוכות בדבר, הממשלה יצרה למעשה מנגנון של עסקה בין הדיירים ליזם המתקשרים בניהם בהסכם: הדיירים יעניקו ליזם את זכויות הבנייה לתוספת דירות וקומות בבניין ובתמורה יקבלו הדיירים הטבות שונות בהתאם לתנאי הפרויקט למשל: ממ"ד, מעלית, מרפסת שמש, חידוש הלובי וחדר המדרגות, שיפוץ מעטפת הבניין, הטבות אשר מעלות את שווין של הדירות בעשרות אחוזים.

ישנו מסלול תמ"א נוסף שנקרא "פינוי בינוי" במסגרתו ישנה הריסה ובנייה מחדש של בית המגורים. בניין המגורים נהרס ובמקומו בונה היזם מבנה חדש. כך הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה ובהתאם לתנאי הפרויקט ניתנות הטבות נוספות כגון מרפסת וחנייה. משמעות הדבר היא כי בבעלות הדיירים כעת דירה שערכה הרבה יותר גבוה מדירתם הקודמת.

הזכות לסרב : לכל בעל דירה שמורה הזכות להתנגד לעסקת תמ"א 38. לעיתים הסירוב נובע ממניעים עניינים כגון אדם מבוגר המעדיף לשמור על איכות חייו כפי שהיא על פני העלאת ערך הנכס. לעיתים מקור הסירוב הנו מהלך טקטי לקבלת תנאים טובים יותר בתמורה להסכמה. זכות הסירוב עלולה למנוע את מימוש העסקה משום שנדרש אחוז הסכמה מסוים. בתמ"א 38 נדרשת הסכמת רוב של 66% מבעלי הדירות, בעוד שבתוכנית פינוי בינוי נדרשת הסכמת רוב של 80% מבעלי הדירות.

מה ניתן לעשות עם דייר סרבן ? במצב שבו הושג הרוב הנדרש לפרויקט וישנם מס' דיירים סרבנים או דייר סרבן אחד אז עורך הדין המייצג את הדיירים יגיש תביעה למפקח על המקרקעין אשר הנו מוסמך לקבוע כי הפרויקט יצא לפועל למרות התנגדות הדייר הסרבן, לרוב תביעה זו תתקבל והפרויקט יצא לדרך.
דייר סרבן עלול לעכב משמעותית את מימוש הפרויקט ולכן כדאי לנסות לשכנעו להסכים על מנת למנוע ככל שניתן את ההליך המשפטי.
במקרה שאין את הסכמת הרוב הנדרש- הדרך היחידה הנה לנסות ולשכנע את קבוצת הדיירים המתנגדת ביתרונות הפרויקט על מנת להגיע לאחוז ההסכמה הנדרש.

תשלום פיצויים- במקרים בהם הסרבנות של הדייר לפרויקט אינה מבוססת על נימוקים עניינים וסבירים, יוכלו שאר הדיירים להגיש באמצעות עורך הדין תביעה לפיצויים נגד הדייר הסרבן. פיצוי בגין נזק בטיחותי שהדיירים חשופים אליו באם תתרחש רעידת אדמה, ופיצוי בגין נזק כלכלי המתבטא בערך הגבוה של הדירה לו יצא הפרויקט לפועל. בתי המשפט רואים בחומרה התנגדות בלתי סבירה לפרויקטים של תמ"א 38 ועל כן פוסקים סכומי פיצוי נכבדים בתביעות אלו.

פטור מתשלום מס שבח- כדי לעודד מימוש תמ"א 38, נקבע פטור מתשלום מס שבח על כל אותן זכויות בנייה שהתקבלו מתוקף תמ"א 38, גם כאן יש תנאים שונים לקבלת הפטור.

פטור מהיטלי השבחה - במקביל קבעה המדינה גם פטור מהיטלי השבחה שיש לשלם לרשות המקומית בגין זכויות בנייה חדשות במגרש מתוקף תמ"א 38.

חשיבות הליווי המשפטי: הדיירים בפרויקט תמ"א 38 זוכים להטבות אשר קבלתן מותנית במשא ומתן אפקטיבי מול היזם. עורך הדין יסייע לדיירים בבחירת היזם ויתר אנשי המקצוע הרלונטים לפרויקט, ינהל את המשא ומתן על תנאי ההסכם ויוודא כי מתקיים פיקוח מקצועי ויעיל על עבודות הבנייה. בעסקת פינוי ובינוי – עורך הדין המייצג יכלול במו"מ לא רק את ההטבות, אלא גם את תנאי הדיור החלופי המוצעים לדיירים בתקופת הבנייה. עורך הדין נדרש גם לייצג משפטית במקרה של דייר סרבן - הליך משפטי שיביא בסופו של יום לתוצאה הרצויה לדיירים, הוצאת הפרויקט לפועל. ייצוג ולווי משפטי הולם הנו הכרחי על מנת לשמור על זכויות הדיירים לאורך כל שלבי ביצוע הפרויקט ועל מנת שהפרויקט יצא לפועל.

המידע אינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי
עו"ד קרן לוי, עו"ד בתחום המקרקעין.
054-6730280