טיפים לרוכש או מוכר דירת מגורים

טיפים לרוכש או מוכר דירת מגורים
כתבה מאת עו"ד קרן לוי

רוכש או מוכר דירת מגורים? 
להלן שלבי העסקה והבדיקות המקדמיות שיש לערוך טרם החתימה:
רכישת דירת מגורים הנה צעד משמעותי בחיים.
האינטרס של המוכר - לקבל כסף ולפגוש אותו כמה שיותר מהר.
האינטרס של הקונה- לקבל את המפתח לדירת חלומותיו.
ואילו את עורך הדין של הקונה מה שהכי מעניין - שבסוף העסקה לא חשוב מתי התחילה ומתי תסתיים, זכויותיו של הקונה ירשמו בטאבו.

שלבי העסקה: 
אור אדום -  שלב הבדיקות המקדמיות - ביצוע בדיקות טרם הכניסה לעסקה.
אור כתום - עריכת הסכם המכר.
אור ירוק - מעמד חתימת ההסכם והשלמת העסקה ברישום על שם הקונה.
אור אדום - ביצוע בדיקות  מקדמיות:
בדיקה קניינית- זיהוי הנכס באמצעות הוצאת נסח טאבו עדכני שיונפק סמוך לחתימת הסכם המכר. זיהוי המוכר, וזיהוי האם קיימים בנסח הטאבו מגבלות שעלולות להפריע ברישום הנכס. מגבלה כמו עיקולים או משכנתא גבוהה שרובצת על הנכס.
בדיקה מימונית - מה מקורות המימון של הרוכש? הון עצמי /קרן השתלמות/ משכנתא. ומוכר צריך לוודא מה הוא עושה אם יש לו משכנתא הרובצת על הנכס ורשומה בטאבו? האם הוא יגרור אותה לנכס אחר שירכוש? או שיסלק אותה?  
בדיקה תכנונית- האם מה שראינו בשטח מבחינה פיזית, תואם להיתר הבנייה ולתשריט הבית המשותף, האם יש זכויות בנייה נוספות, האם יש חריגות בנייה, האם יש שימוש חורג. בשלב זה מומלץ מאוד להיעזר בשמאי.
בדיקה מיסויית - מוכר צריך לבדוק האם אין מוקש של מס שבח? אם הדירה היא דירתו היחידה של המוכר והאם המוכר גר בה יותר מ-18 חודשים, שאז יש לו פטור ממס שבח.
אם יש דירה נוספת שקיבל למשל בירושה, אז מה עדיף למכור קודם.

לבדוק בעירייה טרם החתימה על הסכם המכר שאין מוקש של היטל השבחה- מס אשר מוטל על המוכר.
בנוסף, לבדוק בעירייה שאין מוקש של תשלום חוב אחר לרשות המקומית – היטל פיתוח כבישים /ארנונה וכד'.
קונה -לבדוק שלא מוטל עליו מס רכישה.
בדיקה פיזית- לבדוק באופן פיזי את הנכס שלא תהינה רטיבויות/הצפות/נזילות מהגג. מומלץ מאוד ללכת ולראות את הדירה שוב ושוב לפתוח ארונות, לבדוק רטיבויות, לבדוק תריסים שבורים וכו'. אם הקונה לא מבין בכך, שיפנה לחברת בדק בית ששולחת מהנדס ומתארת בדו"ח בעיות שנתגלו בדירה.
אור כתום: עריכת הסכם המכר –
בפרקטיקה לא ניגשים לחתימה על הסכם מכר עד שאין טיוטה סופית המוסכמת על כל הצדדים.
בכל הסכם יהיה: מבוא, הצהרות הצדדים, מסירת החזקה, התמורה ולוח התשלומים, ייפוי הכוח, תשלומים נוספים ומיסים, הפרות וסעדים, סעיפים כלליים.
אור ירוק: מעמד חתימה על הסכם המכר והשלמת העסקה ברישום הנכס על שם הקונה.
לאחר חתימת הסכם המכר, יש לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה. במקרה כזה, עוה"ד של המוכר מחזיק בנאמנות את ההמחאה של הקונה שהיא התשלום הראשון בעד הנכס, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. זאת על-מנת להבטיח את הקונה ולהבטיח שהמוכר לא ימכור את הדירה לקונה נוסף.
השלמת העסקה מתבצעת באגף רישום והסדר המקרקעין במקרה של עסקת טאבו. ובמקרה והנכס עדין לא רשום בטאבו, יירשמו זכויותיו של הרוכש בצורת הערת אזהרה בטאבו והנכס ירשם ע"ש הרוכש בספרי החברה המשכנת עד שיהיה אפשר לרשום את הנכס בטאבו.
המסמכים הנדרשים להשלמת העסקה:
אישורי מיסים- הטאבו רוצה לראות שאין חובות לרשות המיסים.
אישור עירייה שאין חובות ארנונה ומים ויש פטור מהיטל השבחה.
לשים לב: לאישור העירייה יש תוקף של 30 ימים מיום המצאתו והרישום בטאבו צריך להיעשות בטווח ה 30 ימים הללו.
שטרי מכר, במקרה של עסקת טאבו.
יפויי כוח
דיווח לרשות מיסוי מקרקעין - בתוך 30 יום מיום החתימה על הסכם המכר צרך לדווח על העסקה לרשות המיסים. ובתוך 60 יום מיום החתימה חובה לשלם את מס הרכישה או מס השבח שהוטל.
המידע אינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי

עו"ד קרן לוי, עו"ד בתחום המקרקעין.
054-6730280