מתנה במקרקעין -או התחמקות ממס?

עסקת מתנה במקרקעין -  מתנה? או התחמקות ממס?
כתבה מאת עו"ד קרן לוי
במדינת ישראל מוטל מס רכישה גבוה על רכישת דירת מגורים שנייה [נוספת על דירה קיימת]. המיסוי הגבוה גרם ליצירתיות בתכנוני מס : כגון העברת דירה במתנה לבן משפחה, ילד או הורה, או רישום דירה על שם הילדים מלכתחילה. "עסקת מתנה "זו של העברה ללא תמורה לבן משפחה מטילה על המתנה מס מופחת -1/3 ממס הרכישה הרגיל וכן פוטרת את מקבל המתנה ממס שבח. נותן המתנה נותר במצב זה ללא דירות, וכך הוא יכול לרכוש דירה נוספת בתשלום מס רכישה מופחת - לפי שיעור מס של דירה יחידה.
לפני שבועיים בית המשפט המחוזי בנצרת הכריע במחלוקת בין רשות המיסים ובין בני זוג שהעבירו בית במתנה לאמא של בת הזוג חודש לפני שנפטרה, וקבע כי העברת הדירה לבת הנה עסקה פיקטיבית אשר נעשתה כדי לשלם מס מופחת.
בני הזוג רכשו דירת מגורים וביקשו לחייבם במדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה תוך התחייבות למכור דירה קודמת בבעלותם בתוך 18 חודשים. את הדירה הישנה העבירו במתנה לאמה של בת הזוג בסוף התקופה של ה 18 חודשים ולאחר שלא הצליחו למכור אותה לצד ג'. במועד עסקת המתנה חתמה האם גם על צוואה המעבירה את הדירה לבני הזוג לאחר מותה.
לאחר כחודש נפטרה האם, ואז גם התעוררה מחלוקת מול רשות המיסים סביב השאלה: האמנם העבירו בני הזוג את הדירה הישנה שלהם במתנה לאם - או שמא ביצעו עסקה מלאכותית, שכל מטרתה התחמקות ממס הרכישה הגבוה?
המחלוקת הזאת הוכרעה לפני שבועיים בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בנצרת. בית המשפט אימץ את גרסת רשות המיסים לפיה עסקת המתנה לאם המנוחה הייתה עסקה מלאכותית שאין לה טעם מסחרי מעבר להתחמקות ממס. עסקת המתנה בוטלה ועל בני הזוג הוטל קנס גרעון. כל זאת, חרף העובדה שמות האם בחודש שלאחר ביצוע העסקה היה בלתי צפוי.
השופטת עירית הוד, קבעה כי ללא קשר למות האם, בבסיס עסקת המתנה עמד טעם יסודי - הפחתה משמעותית של מס הרכישה, ובמקביל לא הוכח כי קיים טעם מסחרי יסודי לעסקה מעבר להתחמקות ממס. עסקה אשר מחוסרת טעם מסחרי מלבד הימנעות ממס - רואים בה כמלאכותית.
דלת מסתובבת - השופטת ציינה כי : מדובר היה למעשה ב'דלת מסתובבת', כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שבני הזוג ישלמו מס מופחת על הבית החדש שרכשו ובהמשך ביתם הישן יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כשלכל אורך התקופה בני הזוג הם אלה שנהנים מההכנסה מהבית [דמי השכירות] ונוהגים בו למעשה מנהג בעלים.
הקביעה כי עסקת המתנה היא עסקה מלאכותית שנועדה להתחמקות ממס משמעה כי הבית החדש שרכשו הוא דירתם השנייה של בני הזוג, וחלים על רכישתו מיסים בהתאם ולא מיסים מופחתים בהתאם למדרגות מס של דירה יחידה. "אין זה בלתי מתקבל על הדעת כי אדם ייתן בית במתנה לקרובי משפחתו, ובין היתר להוריו. אולם כאשר הוא טוען כי מצבו הכלכלי קשה, הרי שמתנה כאמור היא תמוהה", כתבה השופטת.
האם לא נהנתה מהמתנה - בנוסף, נקבע כי העובדה שבצוואת האם, עליה חתמה במועד עסקת המתנה, נקבע כי בני הזוג יירשו את ביתם הישן. מחזקת משמעותית את הטענה כי לא היה מדובר בעסקת מתנה אמיתית; שכן אז הנכס אמור היה להצטרף לקופת העיזבון של האם ולהתחלק בין כל יורשיה. תחת זאת, צוין, דאגו בני הזוג והאם לכך שהנכס יחזור לבעלותם.
פסק הדין עורר סערה בקרב מומחי מיסוי מקרקעין: עו"ד מאיר מזרחי, מומחה למיסוי מקרקעין, טוען כי הבעיה נעוצה במדיניות מס לא נכונה: כשמכבידים את המס על דירה שנייה, ההכבדה מביאה למצב שהציבור מתחיל למצוא תכנוני מס, ובתכנונים האלה טמון חומר נפץ לעתיד. אם רשמת דירה על שם הבן, ומחר הוא מתחתן - הבעיה עוברת אליו, וזה מייצר עוד פעם בעיה פנים-משפחתית". לטענת עו"ד מזרחי, אם האם לא הייתה נפטרת בתוך חודש, אז תכנון המס לא היה מתגלה, ולא היינו מגיעים לפסק דין מסוג זה.
לסיכום : פסק הדין מעיד על מגמה הולכת וגוברת של רשות המיסים : הגברת הפיקוח והבדיקה של עסקאות מקרקעין, בייחוד עסקאות מתנה בין קרובים, ובפרט כאשר דמי השכירות מהנכס המועבר לא מועברים לבעל הנכס החדש והבן נהג בנכס כבשלו; וגם כאן, דמי השכירות לא הגיעו לבעלת הנכס [לאם] וזה היווה אינדיקציה לכך שהנכס לא הועבר אל האם המנוחה באמת, ומדובר בעסקה פיקטיבית.
המסקנה: המסר שעולה מהמקרים הללו הוא שכשאנחנו מבצעים העברת נכס מקרקעין במתנה, אנחנו חייבים לנהוג בהתאם לכך גם בפועל, ולא רק למראית-עין.
רשימת הסממנים להעברה הפיקטיבית של מתנה הם: הותרת דמי השכירות בידי המעביר, רישום הערת אזהרה בידי המעביר על הימנעות מעשית עסקה, עריכת צוואה בה הדירה חוזרת לנותן המתנה, המשך פירעון המשכנתא בידי המעביר והחזרת הדירה ללא תמורה למעביר כעבור תקופה. כל הסממנים הללו מלמדים כי המשך השליטה בדירה נותר למעשה בידי נותן המתנה.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לרוכשי דירות שרואים בהעברה דירה במתנה לקרוב פתרון להפחתה משמעותית במיסוי. יחד עם זאת, העברת נכסים במתנה בין בני משפחה וחלוקת ההון המשפחתי בין בני המשפחה בצורה מושכלת - היא עסקה לגיטימית, כל עוד היא עסקה אמיתית ולא בדויה.
המידע אינו מהווה תחליף לייצוג משפטי מקצועי
עו"ד קרן לוי, עו"ד בתחום המקרקעין.
054-6730280